浙商資產(chǎn)研究院《金融行業(yè)周報》（第356期）
發(fā)布時間：
2025年10月13日 17:30
三季度GDP預(yù)計增長4.9%，經(jīng)濟“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”與“動能轉(zhuǎn)換”持續(xù)推進；雅居樂半年虧80億凈負(fù)債率127.7%，激進擴張反噬流動性承壓；萬科加速拆解廣信資產(chǎn)包，551億“存量棋局”求現(xiàn)金回血。 最新預(yù)測顯示，2025年三季度中國GDP同比增速預(yù)計為4.9%，較二季度有所放緩，但仍為實現(xiàn)全年5%左右的增長目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。從生產(chǎn)端看，工業(yè)增加值累計增速小幅回落，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)亦有所下行；需求端呈現(xiàn)分化態(tài)勢，消費在政策支持下溫和復(fù)蘇，基建與房地產(chǎn)投資持續(xù)承壓，但制造業(yè)投資顯現(xiàn)韌性，出口則在結(jié)構(gòu)優(yōu)化與全球經(jīng)濟復(fù)蘇背景下保持增長。價格層面，CPI同比預(yù)計持平，PPI同比降幅則有望收窄。外匯儲備規(guī)模連續(xù)兩個月站上3.3萬億美元，為近十年高位。【評論】三季度國內(nèi)增長符合預(yù)期，出口和制造業(yè)處于相對溫和的發(fā)展環(huán)境，而內(nèi)部的房地產(chǎn)和債務(wù)問題則繼續(xù)承壓。四季度美國方面可能會繼續(xù)以關(guān)稅敲詐中國，而中國則會以稀土資源出口管制反擊，屆時出口和制造業(yè)可能會遭遇波動，國內(nèi)可能會通過基建和其他政府投資拉動補足增長目標(biāo)缺口。 雅居樂集團2025年中期財報顯示，上半年營業(yè)額同比下跌35.8%至135.74億元，凈虧損73.87億元，公司股東應(yīng)占虧損80.30億元。截至6月30日，集團總負(fù)債達1495.61億元，凈負(fù)債比率升至127.7%，現(xiàn)金及存款僅55.07億元，而一年內(nèi)需償還借款高達378.69億元。為緩解流動性壓力，雅居樂正推進境外債務(wù)重組，目標(biāo)在2025年底前與多數(shù)主要債權(quán)人達成初步條款，并通過參與政府回購計劃、加速應(yīng)收款回收及全員降薪等措施自救。然而，其物業(yè)銷售持續(xù)惡化，上半年預(yù)售金額51.7億元，同比暴跌42.5%，加之此前馬來西亞項目、香港九龍?zhí)临Y產(chǎn)折價處置，反映資產(chǎn)變現(xiàn)能力持續(xù)削弱。【評論】雅居樂這類房企的經(jīng)營邏輯是高杠桿高品質(zhì)高價格，但國內(nèi)“三道紅線”將該商業(yè)邏輯的生命線打斷，這類房企選擇出海融資繼續(xù)延續(xù)該商業(yè)邏輯，適逢美國貨幣政策持續(xù)偏鷹派，導(dǎo)致外幣融資成本持續(xù)走高，國內(nèi)外融資市場雙擠壓導(dǎo)致三高的經(jīng)營邏輯失敗。 萬科旗下廣州萬溪企業(yè)管理有限公司近期掛牌出售廣州市越秀區(qū)一棟商辦物業(yè)與一棟辦公樓，要求買家在短時間內(nèi)繳清全款。兩項資產(chǎn)均源自其早年以巨額資金收購的廣信資產(chǎn)包。此次出售是廣州萬溪今年以來的第三輪資產(chǎn)整售，年內(nèi)累計已有八項資產(chǎn)啟動招標(biāo)，涵蓋多地商業(yè)與住宅物業(yè)。廣信資產(chǎn)包作為萬科昔日的戰(zhàn)略核心，開發(fā)進程長期滯緩，至今僅完成約百分之十五的規(guī)劃竣工面積，且曾因涉及大量債務(wù)訴訟而推進困難。萬科近期的密集資產(chǎn)處置，與其面臨的短期償債壓力密切相關(guān)。【評論】廣信資產(chǎn)包的案例對資產(chǎn)管理公司介入資產(chǎn)經(jīng)營具有重要的啟示意義，高潛力戰(zhàn)略儲備資產(chǎn)在時代大變局中依然會變成拖累，何況操盤手已經(jīng)是萬科加信達這類國內(nèi)該領(lǐng)域頭部機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)和資產(chǎn)管理公司通常會對戰(zhàn)略資產(chǎn)投射美好期許，期待能夠通過自身的法律專業(yè)和運營能力將資產(chǎn)盤活成爆款樓盤，釋放資產(chǎn)包內(nèi)含的巨大價值。但現(xiàn)實情況是不良資產(chǎn)行業(yè)的估值與現(xiàn)實之間存在巨大差異，從大的角度來說國際政治經(jīng)濟博弈在深刻重塑基本面假設(shè)，從小的角度說資產(chǎn)包中債權(quán)債務(wù)的糾紛關(guān)系的復(fù)雜程度可能遠(yuǎn)超收購時的認(rèn)知。
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