浙商資產(chǎn)研究院《金融行業(yè)周報》（第355期）
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2025年09月29日 17:00
金融監(jiān)管總局：銀行業(yè)保險業(yè)總資產(chǎn)超500萬億元，五年新增實體經(jīng)濟(jì)融資170萬億元；京東產(chǎn)發(fā)聯(lián)合瑞士合眾與Eza Hill以17億元收購凱德騰飛新加坡四處物流資產(chǎn)；2025年文旅行業(yè)倒閉潮：青海旅投破產(chǎn)清算，行業(yè)困局下如何破局；阿里資產(chǎn)“流拍再賣”模式首例成功：廣州市花都區(qū)悅景閣604房溢價30萬成交。9月22日，國務(wù)院新聞辦舉行“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”新聞發(fā)布會，金融監(jiān)管總局局長李云澤表示，銀行業(yè)保險業(yè)總資產(chǎn)超500萬億元，五年平均增長超9%，穩(wěn)固全球最大信貸市場和第二大保險市場地位。五年新增實體經(jīng)濟(jì)融資170萬億元，科研技術(shù)貸款、制造業(yè)中長期貸款、基礎(chǔ)設(shè)施貸款年均增長27.2%、21.7%、10.1%，普惠型小微企業(yè)貸款余額36萬億元。不良資產(chǎn)處置較“十三五”末增超40%，高風(fēng)險機(jī)構(gòu)數(shù)量與資產(chǎn)規(guī)模大幅壓降，部分省份實現(xiàn)高風(fēng)險中小機(jī)構(gòu)清零。“十四五”期間累計處罰機(jī)構(gòu)2萬家次、責(zé)任人3.6萬人次，監(jiān)管體系全面強(qiáng)化。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制支持白名單項目貸款超7萬億元，助力近2000萬套住房交付，保障購房人權(quán)益。【評論】金融監(jiān)管總局披露的“十四五”成績單彰顯了金融業(yè)在支持實體經(jīng)濟(jì)與風(fēng)險防控中的關(guān)鍵作用，總資產(chǎn)超500萬億元、五年新增融資170萬億元，凸顯了信貸主渠道對科技創(chuàng)新、制造業(yè)和基建的精準(zhǔn)支持。普惠小微貸款余額翻倍且利率下降，結(jié)合不良資產(chǎn)處置增40%及高風(fēng)險機(jī)構(gòu)清零，顯示了監(jiān)管與行業(yè)協(xié)同化解風(fēng)險的成效。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制貸款超7萬億元，有效緩解房企流動性壓力，呼應(yīng)20家房企化債1.2萬億元的行業(yè)趨勢。然而，國有六大行信用卡不良率全線上漲及房地產(chǎn)低迷提示潛在風(fēng)險仍存，監(jiān)管需警惕零售信貸與地產(chǎn)風(fēng)險外溢。未來應(yīng)深化穿透式監(jiān)管與數(shù)字化風(fēng)控，推動AMC（如長城資產(chǎn)金科重整）與政策協(xié)同，優(yōu)化資源配置，平衡穩(wěn)增長與防風(fēng)險，確保金融支持新型工業(yè)化與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。近日，多家媒體披露，京東旗下基礎(chǔ)設(shè)施投資與資產(chǎn)管理平臺京東產(chǎn)發(fā)，將聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán)及高瓴資本支持的Eza Hill，以3.06億新元（約17億元人民幣）的價格，從凱德騰飛房產(chǎn)信托（CapitaLand Ascendas REIT）手中收購新加坡四處物流資產(chǎn)。交易價格較物業(yè)總市場估值溢價6%，較原始購入價溢價21%。資產(chǎn)包括位于烏美路的工業(yè)資產(chǎn)，以及樟宜南街、裕廊東大廈（大士裕廊工業(yè)區(qū)附近）、班丹大道的物流倉庫，總建筑面積約18.63萬平方米，平均剩余土地年限27年，平均剩余租期1.6年。其中，班丹大道Senkee物流樞紐規(guī)模最大，建筑面積約8.78萬平方米，售價1.4億新元。三方計劃將資產(chǎn)打包成REITs基金，明年于新加坡交易所掛牌，規(guī)模超10億美元（約72億元人民幣），設(shè)立工作預(yù)計10月內(nèi)完成。該收購是京東產(chǎn)發(fā)今年海外擴(kuò)張動作之一，此前7月以2.5億澳元收購澳大利亞Wacol物流中心，8月中旬以40億港元收購香港佳寶食品超市，9月1日以超180億估值向歐洲CECONOMY發(fā)出收購要約，今年累計投資近245億元。【評論】京東產(chǎn)發(fā)以17億元收購凱德騰飛新加坡四處物流資產(chǎn)，并計劃打包REITs上市，彰顯了京東在全球供應(yīng)鏈布局中的戰(zhàn)略雄心。本次交易通過與高瓴支持的Eza Hill合作，以溢價6%成交，未來還將打包成REITs基金，預(yù)計規(guī)模超10億美元，將成為新加坡市場近一年來的最大新晉基金。然而，在全球物流地產(chǎn)波動及電商競爭加劇的背景下，平均租期僅1.6年的資產(chǎn)需警惕續(xù)租風(fēng)險，結(jié)合今年245億元海外投資（如澳大利亞Wacol中心、香港佳寶超市），京東需平衡擴(kuò)張速度與資產(chǎn)回報。未來，此模式可為中國企業(yè)“走出去”提供借鑒，深化產(chǎn)融結(jié)合，推動物流基礎(chǔ)設(shè)施國際化，但需加強(qiáng)風(fēng)險評估，確保投資可持續(xù)性，為實體經(jīng)濟(jì)注入活力。（一）2025年一季度，國內(nèi)旅游人次達(dá)17.94億（同比增長26.4%），出游花費1.80萬億元（同比增長18.6%），但文旅行業(yè)卻深陷困境。青海省旅游投資集團(tuán)股份有限公司（青海旅投）及13家子公司宣布破產(chǎn)清算，耗盡4.8億元注冊資本，涉及2371萬元無產(chǎn)權(quán)營地投資及3000萬元倒貼收購資不抵債公司。云南、張家界、桂林、西安、大連、西藏等地文旅企業(yè)同樣承壓，44家上市文旅公司中25家營收負(fù)增長（占比56.8%）。航空公司如南方航空、中國東航、中國國航一季度分別虧損7.47億元、9.95億元、20.44億元。人造古城鎮(zhèn)如張家界大庸古城三年半虧損5.47億元，折舊攤銷成本超5000萬元，51.3%游客認(rèn)為古鎮(zhèn)高度同質(zhì)化。行業(yè)破局需深挖在地文化、推行精細(xì)化運營、構(gòu)建長效治理體系，適應(yīng)情緒主導(dǎo)、深度體驗、短途自由行等消費趨勢。【評論】青海旅投的破產(chǎn)清算與大庸古城的連年虧損，揭露了文旅行業(yè)“借殼搞基建”模式的致命缺陷，重資產(chǎn)高折舊與同質(zhì)化開發(fā)導(dǎo)致資金鏈斷裂。盡管2025年旅游人次與消費雙增，行業(yè)卻未能普遍受益，資金被折舊攤銷、財務(wù)費用等吞噬，反映出缺乏文化IP與規(guī)劃短視的問題。文旅行業(yè)需從流量驅(qū)動轉(zhuǎn)向價值沉淀，深挖在地文化，精細(xì)化運營，長效治理結(jié)合的破局路徑，契合市場深度體驗趨勢，但需警惕轉(zhuǎn)型中的資金壓力與市場波動。未來，文旅企業(yè)應(yīng)借助政策支持（如準(zhǔn)財政工具）與AMC處置經(jīng)驗（如金科重整），以匠心打造差異化產(chǎn)品，確保長期可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)協(xié)同。（二）近日，在阿里資產(chǎn)平臺，“廣州市花都區(qū)公益路25號悅景閣604房”經(jīng)23次出價、22次延時激烈競爭后成交，金額2410532元。這是阿里資產(chǎn)響應(yīng)最高人民法院“終本清倉”號召，在2025年推出的“流拍再賣”創(chuàng)新模式全國首例成功成交標(biāo)的。該模式針對以往流拍資產(chǎn)的“二次拍賣降價、變賣遇冷”困境，通過重新獲客、恢復(fù)執(zhí)行流程，助力資產(chǎn)流動。該房產(chǎn)位于廣州市花都區(qū)悅景閣小區(qū)，建筑面積411.24平方米，規(guī)劃為住宅，位于6-7層（總7層），朝南簡裝，無鑰匙，已確權(quán)單獨所有，但處于查封、抵押狀態(tài)。2022年在廣州市中級人民法院三輪強(qiáng)制拍賣失敗后，申請人授權(quán)阿里資產(chǎn)重新引流，找到意向客戶并獲法院支持恢復(fù)執(zhí)行，最終溢價30萬成交，實現(xiàn)債權(quán)回收。【評論】阿里資產(chǎn)“流拍再賣”模式的首例成功，不僅打破了司法拍賣流拍資產(chǎn)“沉底”困境，還為全國終本庫資產(chǎn)循環(huán)利用注入了活力。該案例中，通過數(shù)字化平臺重新獲客與恢復(fù)執(zhí)行，實現(xiàn)了241萬元成交的溢價結(jié)果，平衡了債權(quán)人回收與市場流動需求。阿里資產(chǎn)服務(wù)超4200家金融機(jī)構(gòu)與3億消費者，該案例凸顯了其作為一站式平臺的優(yōu)勢，進(jìn)一步推動特殊資產(chǎn)的透明高效處置。然而，在房地產(chǎn)市場低迷與不良資產(chǎn)處置壓力加大的背景下（如20家房企化債超1.2萬億元），此類模式需警惕估值波動與執(zhí)行風(fēng)險。未來，阿里資產(chǎn)可以深化與法院、AMC的協(xié)同，推動更多流拍資產(chǎn)“重生”，為優(yōu)化營商環(huán)境與金融風(fēng)險化解貢獻(xiàn)力量，同時探索AI技術(shù)提升引流效率，確保司法拍賣的公平與高效。
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